Der Beschluss des Landgerichts vom 20.02.2008 wird abgeändert.

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen. Der Beschluss des Amtsgerichts vom 26.04.2007 wird mit Ausnahme der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten aufrechterhalten.

Die Gerichtskosten der Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeinstanz tragen die Antragsgegner. Außergerichtliche Kosten werden in allen drei Instanzen nicht erstattet.

Der Gegenstandwert wird auf 1.323,25 EUR bestimmt.

I.

Die Antragstellerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft G... / B..., nimmt die Antragsgegner als Miteigentümer der Wohnung Nr. 7 auf Zahlung von 1.323,25 EUR nebst Zinsen als Ausgleich eines sich zu Lasten der Antragstellerin ergebenden restlichen Wohngeldsaldos für das Jahr 2004 in Anspruch. Die von der Antragstellerin geltend gemachte Forderung von 1.323,25 EUR betrifft nach den Angaben der Antragstellerin Kosten, die im Rahmen der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Instanthaltung des Gebäudes für die Balkonsanierung angefallen sind und im Verhältnis der Wohnfläche getragen und der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollten (TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2003; Anlage Ast. 3). Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.03.2004 (Anlage Ast. 4) ist unter TOP 1.2 zu der Forderung von 1.323,25 EUR festgehalten:

„Im vergangenen Jahr mußte die mit der Gerüststellung auf der Gartenseite „B...“ beauftragte Firma T... M... GmbH … abrücken, weil Frau Dr. … P... gegenüber Mitarbeitern dieses Unternehmens ankündigte, die Polizei herbeizurufen, wenn die Arbeiten fortgesetzt werden würden. Hierfür sind Kosten von 1.350,26 EUR (bezahlt unter Abzug von Skonto mit 1.323,25 EUR) entstanden. Vor diesem Hintergrund stellt Herr E... folgenden Antrag:
Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter zu ermächtigen, Frau Dr. P... zur Erstattung dieser vergeblich aufgewandten Kosten aufzufordern und den insoweit bestehenden Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft ggf. auch gerichtlich durchzusetzen.
Abstimmung: 6 Ja, 2 Enth., 1 Nein (Frau Dr. P...), Antrag angenommen.
Anmerkung: Frau Dr. P... fordert den Verwalter auf, ihre Meinung zu protokollieren, wonach dieser Beschluß unnötigerweise einen Streit unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft dokumentiert.“

Die 1.323,25 EUR wurden in der Folge in der gemeinsamen Wohngeldabrechnung des Antragsgegners zu 1) und der Antragsgegnerin zu 2) für das Jahr 2004 vom 02.03.2005 (Anlage Ast. 1) als Fehlbetrag wie folgt eingestellt:

„31.12.04 TOP 1.2./31.3.2004 1.323,25S“

Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.2005 (Anlage Ast. 2) ist unter TOP 1.1 festgehalten:

„Antrag Verwalter:
Die Gemeinschaft genehmigt die Wohngeldabrechnung mit den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen vom 2.3.2005.

Abstimmung: 6 Ja, 0 Nein, 3 Enth. …, Antrag angenommen.“

Mit Schreiben vom 14.10.2005 an die Verwalterin schrieben die Antragsgegner, dass sie der Kontoabstimmung bzw. dem Protokoll mit dem angeblichen Fehlbetrag von 1.348,32 EUR, der durch Überweisung von ihnen ausgeglichen werden sollte, widersprechen würden und baten, die vorgelegte Kontoabstimmung entsprechend zu korrigieren.

Eine Anfechtung dieses Beschlusses zu TOP 1.1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.2005 ist von Seiten der Antragsgegner nicht erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf Ziffer 1 des Beschlusses des Landgerichts vom 20.02.2008 Bezug genommen.

Mit Beschluss vom 26.04.2007 hatte das Amtsgericht Hamburg die Antragsgegner als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller 1.323,29 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.11.2005 zu zahlen. Hiergegen richteten sich die Antragsgegner mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 21.05.2007. Mit seinem Beschluss vom 20.02.2008 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts vom 26.04.2007 abgeändert und den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

Das Landgericht hat ausgeführt, dass sich der geltend gemachte Anspruch nicht aus der unangefochtenen Einzelabrechnung vom 29.09.2005 ergebe. Die Jahresabrechnung sei insoweit unwirksam. Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder zur Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs gehöre es nicht, über das Bestehen von Ansprüchen zu befinden, die sich aus sonstigen gesetzlichen oder auch vertraglichen Grundlagen ergeben würden – wie etwa einer positiven Vertragsverletzung des Gemeinschaftsverhältnisses. Auch ein Schadenersatzanspruch der Gemeinschaft wegen positiver Forderungsverletzung bestehe nicht. Gegenüber dem Antragsgegner zu 1 entfalle dieser schon deshalb, weil die Gemeinschaft für dessen Inanspruchnahme keine Ermächtigung beschlossen habe; der Beschluss vom 31.03.2004, in der die Gemeinschaft die gerichtliche Inanspruchnahme beschlossen habe, betreffe nur die Antragsgegnerin zu 2.

Aber auch gegenüber der Antragsgegnerin zu 2. bestehe der geltend gemachte Schadenersatzanspruch nicht, weil sie sich keiner Verletzung des Gemeinschaftsverhältnisses schuldig gemacht habe. Sie sei unter den gegebenen Umständen nicht verpflichtet gewesen, den Aufbau des Gerüstes zu dulden. Die kurzfristige Ankündigung der Gerüststellung sei unzumutbar gewesen.

Gegen den ihnen am 27.02.2008 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 11.03.2008 weitere sofortige Beschwerde erhoben, die am gleichen Tage bei Gericht einging.

Die Antragstellerin trägt vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung über die Kompetenz verfüge, die Einzelabrechnung mit Kosten zu belasten, soweit aus dem Verwaltungsvermögen Verbindlichkeiten einzelner Eigentümer beglichen wurden. Es mache keinen Unterschied, ob dem von der Gemeinschaft beauftragten Ableseunternehmen oder dem Gerüstbauer der Zutritt zum Sondereigentum untersagt werde. Die Antragsgegner seien weder stellvertretend für die Gemeinschaft noch aus eigenem Recht befugt gewesen, die Aufstellung des Gerüstes zu verweigern. Die Gemeinschaft habe einen Architekten beauftragt, der das Tätigwerden der fachlich beteiligten Unternehmen koordiniert habe und einen Bauablaufplan aufstellte. Die Verwaltung habe die Eigentümer und Bewohner hiervon unterrichtet und darauf hingewiesen, dass das Objekt am 12.09.2003 eingerüstet würde. Der von Gemeinschaft beauftragte Architekt habe mit der Aufstellung des Bauablaufplanes seine sich gegenüber der Gemeinschaft ergebenen Pflichten nicht verletzt. Der Beschluss der Gemeinschaft vom 18.06.2003 habe zu keiner Zeit unter der Bedingung gestanden, dass die Arbeiten erst aufgenommen werden sollten, nachdem eine weitere Eigentümerversammlung stattgefunden habe, in der die weiteren Einzelheiten bezüglich der endgültigen Gestaltung der Balkongeländer festgelegt worden seien.

Die Antragsteller beantragen,

den Beschluss des Landgerichts vom 20.02.2008 aufzuheben und die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an die Antragstellerin 1.323,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.11.2005 zu zahlen.

Die Antragsgegner stehen auf dem Standpunkt, dass die sofortige weitere Beschwerde unbegründet sei. Sie beziehen sich auf die Gründe des angefochtenen Beschlusses und sind der Auffassung, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Einzelabrechnungen wegen Verstoßes gegen § 138 BGB nichtig sei. Es sei zweifelhaft, ob es sich bei dem streitigen Betrag tatsächlich um zusätzliche Kosten handele, die Folge des am 12.09.2003 abgebrochenen Baueinsatzes gewesen seien. Jedenfalls hätten die Antragsgegner für diese Kosten nicht einzustehen, da sich die Bauleitung und Verwaltung entschlossen hätten, die Baumaßnahmen im Hinblick auf den fehlenden Beschluss der Eigentümerversammlung und die zahlreichen Widersprüche von Eigentümern vorerst auszusetzen. Der Widerspruch der Antragsgegner sei für den Baustopp nicht kausal gewesen.

II.

Gemäß § 62 WEG sind für die am 01.07.2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentumssachen die durch Art. 1 und 2 des Gesetzes vom 26.03.2007 (BGBl I S. 370) geänderten Verfahrensvorschriften des III. Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F., 22, 27, 29 FGG statthafte sowie frist- und formgerecht eingereichte sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache Erfolg.

Das Rechtsbeschwerdegericht hat nur zu prüfen, ob eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist und ob der festgestellte Sachverhalt die Tatbestandsmerkmale der maßgeblichen Normen ausfüllt, wobei es an die tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts gebunden ist, sofern die Tatsacheninstanz den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt hat (§ 12 FGG), sich bei der Beurteilung mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften (§ 15 FGG) sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze und den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (vgl. Keidel/Meier-Holz, FGG, 15. Aufl., Rn. 42 zu § 27 FGG).

Nach diesen Kriterien hält die Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Das Rechtsbeschwerdegericht teilt nicht die Auffassung des Landgerichts, dass sich der geltend gemachte Anspruch nicht aus der unangefochtenen Einzelabrechnung vom 29.09.2005 ergebe, weil diese insoweit mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung unwirksam sei.

Sind Gesamt- und Einzelabrechnung von den Wohnungseigentümern durch Beschluss gebilligt worden, können Einwendungen nur durch den Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Beschlusses innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG a.F. vorgebracht werden. Im Verfahren wegen der Anfechtung des Beschusses der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung ist dann auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers materiell-rechtlich zutrifft oder umgekehrt allgemein aufgeteilte Kosten materiell-rechtlich einem oder mehreren Wohnungseigentümern vollständig aufzubürden sind (KG, ZMR 2006, 221).

Erfolgt eine Anfechtung nicht, werden die Beschlüsse bestandskräftig. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Beschlüsse u.a. mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig sind. Die absolute Beschlussunzuständigkeit macht einen Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (BGH, NZM 2000, 1184).

Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind dann nichtig, wenn sie sich mit einer Materie befassen, die durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geregelt werden kann, weil das Gesetz, die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen der Wohnungseigentümer insoweit keine Beschlusskompetenz begründen oder wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen (OLG Köln, NZM 2003, 806).

Derartige Nichtigkeitsgründe sind vorliegend nicht gegeben. Die Eigentümerversammlung hat das Recht, die Abrechnung der Instandhaltungskosten in die Jahresabrechnung aufzunehmen und für die streitige Einzelposition durch Mehrheitsbeschluss einen anderen Verteilungsschlüssel zu bestimmen.

Gemäß § 23 Abs. 1 WEG werden Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. So können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich in einer Versammlung beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu den Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsamen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Nach § 28 Abs. 5 WEG beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters. § 28 Abs. 5 WEG enthält eine die allgemeine Beschlusskompetenz des § 21 Abs. 3 WEG für Verwaltungsangelegenheiten im Bereich des Finanz- und -abrechnungswesens ergänzende besondere Beschlusskompetenz (Riecke, Anm. zu OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 218).

Die aus Gemeinschaftsmitteln verauslagten Instandsetzungskosten für die Balkonsanierung sind als Ausgaben Gegenstand der Jahresabrechnung. In die Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Mit einem Abrechnungsbeschluss darf eine Eigentümergemeinschaft nicht lediglich Schadensersatzansprüche geltend machen, sondern die der Gemeinschaft tatsächlich entstandenen Kosten verteilen. Aus der Gesamtabrechnung sind die jeweiligen Einzelabrechnungen abzuleiten, indem nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Gesamtausgaben festgestellt und diesem die von ihm geleisteten Beitragsvorschüsse gegenübergestellt werden.

Das bedeutet jedoch nicht, dass alle aufgeführten Einnahmen und Ausgaben zwingend nur nach dem allgemein geltenden Kostenschlüssel umgelegt werden dürfen. Sind aus dem Verwaltungsvermögen Verbindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer beglichen worden, ist nur ihre Einzelabrechnung mit den Kosten zu belasten. Es kann von der Sache her geboten sein, dass bestimmte Ausgaben, die nur einen bestimmten Wohnungseigentümer betreffen, zwar in die Gesamtabrechnung aufgenommen, dann jedoch nur diesem betreffenden Wohnungseigentümer zugeordnet werden. Ausgaben des Verwalters aus der Gemeinschaftskasse im Rahmen der Instandhaltung gehören als tatsächliche Ausgaben in die Jahresabrechnung und können in der Einzelabrechnung ggf. nur auf den betroffenen Wohnungseigentümer umgelegt werden (OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 217; KG ZMR 2006, 221; OLG Köln, NZM 2003, 806; KG, ZMR 2003, 874; BayObLG, ZMR 2001, 822; Bärmann/Pick, WEG, 18. Aufl., § 28, Rn. 14; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28, Rn 82, 83). Hat etwa ein Wohnungseigentümer einen Schaden angerichtet, darf diese Position in das Abrechnungswerk aufgenommen werden und dann vollständig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt werden (KG, ZMR 2003, 874).

Ein Abrechnungsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer für den laufenden Abrechnungszeitraum im Rahmen der Umlage von Gemeinschaftskosten eine Sonderbelastung auferlegt, die dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel widerspricht, ist anfechtbar, nicht aber wegen Überschreitung der absoluten Beschlusskompetenz nichtig, weil die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt sind, über die interne Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben abzurechnen. Die richtige oder falsche Verteilung der in dem Wirtschaftsjahr entstandenen Kosten ist kein Fall der absoluten Unzuständigkeit, die eine Nichtigkeit des Abrechnungsbeschlusses begründen könnte (OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 217; KG ZMR 2006, 221; OLG Köln, NZM 2003, 806; KG, ZMR 2003, 874; BayObLG, ZMR 2001, 822). Den Betroffenen blieb die Möglichkeit, in einem gesetzlich geordneten Verfahren (§§ 23 ff WEG a.F.) auf das Zustandekommen der Beschlüsse Einfluss zu nehmen und Mehrheitsbeschlüsse nach § 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. gerichtlich überprüfen zu lassen (BayObLG, NZM 2003, 239).

Da die Antragsgegner den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 29.09.2005 nicht angefochten haben und dieser somit bestandskräftig geworden ist, bildet dieser Beschluss eine selbständige Anspruchsgrundlage für den Anspruch der Antragstellerin gegen die Antragsgegner mit der Folge, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, die 1.323,25 EUR nebst Zinsen zu zahlen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a.F. Es entspricht der Billigkeit den Antragsgegnern als unterlegene Beteiligte die Gerichtkosten der drei Instanzen aufzuerlegen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass im Verfahren nach dem WEG jeder Beteiligte seine Kosten selbst zu tragen hat. Eine Erstattung aus Billigkeitsgründen ist nicht geboten, da es sich im vorliegenden Verfahren um eine typische Abrechnungsstreitigkeit aus den Interessengegensätzen zwischen Wohnungseigentümer handelt, die zudem in zwei Instanzen unterschiedlich entschieden worden ist.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG a.F.