Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 04.01.2008 geändert:

Der Schadensersatzanspruch der Antragstellerin wird dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

Die Kostenentscheidung bleibt der Schluss-Entscheidung vorbehalten.

I.

Die Antragstellerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft F...# und von dieser mit Beschluss vom 17.11.2004 ermächtigt, ihre Schadensersatzansprüche gegen den Antragsgegner im eigenen Namen geltend zu machen. Sie nimmt den Antragsgegner auf Schadensersatz in Anspruch für anteilige Sanierungskosten für den dort inzwischen festgestellten Schwammbefall.

Das Haus F... wurde bis zum Tod des vormaligen Verwalters, des Vaters des Antragsgegners, von diesem verwaltet. Danach war der Antragsgegner faktischer Verwalter. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 12.11.1995 wurde ein verwaltungsloser Zustand festgestellt und der Verwalter L... zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ermächtigt. In der sodann einberufenen Versammlung vom 29.01.1996 wurde der Antragsgegner für die Zeit vom 01.02.1996 bis zum 30.01.1999 zum Verwalter bestellt. In der Versammlung vom 04.06.1996 wurde der Antragsgegner für die Jahre 1994 und 1995 entlastet.

Die Antragstellerin hat ihren Schadensersatzanspruch im Wesentlichen daraus hergeleitet, dass sie dem Antragsgegner vorwirft, die Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 über eine von ihm eingeholte Begutachtung der Architekten M..,D.. und S.. nicht informiert zu haben. Der weitere Vorwurf zielt darauf, den in der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 beschlossenen Auftrag, das Objekt auf Schwamm untersuchen zu lassen, durch die Beauftragung eines hierfür ungeeigneten Handwerkers nicht ordnungsgemäß ausgeführt zu haben. Beide Pflichtverstöße des Antragsgegners hätten dazu geführt, dass Sanierungskosten nicht mehr von der damals noch bestehenden Hausschwammversicherung gedeckt worden seien.

Im Einzelnen:

Das Haus F... gehörte früher zu großen Teilen der Familie des Antragsgegners, welche ihre Wohnungen nach und nach verkaufte. Schon früher war vereinzelt Hausschwamm aufgetreten, der jeweils von der Schwammversicherung reguliert worden war. Nach dem Tod des vormaligen Verwalters drängte insbesondere die Antragstellerin auf bestimmte Erhaltungsmaßnahmen des Hauses, sie beauftragte einen Architekten F.. mit der Begutachtung bestimmter Gebäudeschäden zum Zwecke der Beweissicherung. Der Antragsgegner seinerseits hatte die Architekten M..,D.. und S.. mit der Begutachtung beauftragt. Am 29.08.1995 fand in der Wohnung „Sch..“ eine Besichtigung statt, über deren Ergebnis diese Architekten einen Bericht fertigten, in welchem u. a. bemerkt wird: „Hauptmerkmal der Deckenöffnung ist jedoch, dass der hierdurch sichtbar gewordene Deckenbalken Wurm- bzw. Holzbockbefall aufweist und die Holzteile teilweise mit einem Pilz oder Schwamm überzogen sind… Wie groß der tatsächliche Schaden ist, lässt sich durch die kleine Öffnung nicht feststellen. Eine Prüfung durch Fachleute muss erfolgen…“ (Anlage ASt 3, Bl. 16 d. A.). In einem weiteren Bericht vom 11.09.1995 merkten die Architekten insoweit an, „Maßnahme: Instandsetzung sofort“. Der Untersuchungsbericht über die Wohnung „Sch..“ vom 29.08.1995 lag der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 nicht vor. Im Jahre 1997 trat in der Wohnung Sch.. erneut Schwamm auf. Die beauftragte Fachfirma Sp.. schrieb am 20.10.1997: „…neben den bereits gefundenen Schwammschäden wurden Schäden durch Verpilzung an einem Streichbalken und einem Mauerstiele festgestellt. Zu einer Schwammbekämpfung und zu Holzschutzarbeiten wird geraten.“.

Diesen Schaden meldete der Antragsgegner der bestehenden Schwammversicherung. Der von dieser beauftragte Sachverständige G.. besichtigte den Schaden am 28./29.10.1997 und stellte „echten Hausschwammbefall“ fest. Er empfahl die Schadensbeseitigung durch die Firma B... Diese beseitigte den Schaden. Die Versicherung nahm den Schadensbefall zum Anlass, das bestehende Versicherungsverhältnis mit Schreiben vom 11.12.1997 mit Monatsfrist zu kündigen, so dass der Versicherungsschutz zum 12.01.1998 endete.

Auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997, zu welcher der Antragsgegner bereits mit Schreiben vom 01.12.1997 eingeladen hatte, wurde auch die Kündigung der Schwamm- und Hausbockversicherung besprochen. Es wurde beschlossen: „Besprechung und Beschlussfassung, dass ein Gutachten angefertigt wird, ob im Haus noch Schwamm sitzt. Die Kosten für den Gutachter können bis DM 500,-- netto pro Wohnung liegen, ansonsten müssen die Eigentümer benachrichtigt werden. Dieser Beschluss muss sofort ausgeführt werden, da die Schwammversicherung Mitte Januar ausläuft“.

Mit Schreiben vom 18.12.1997 erteilte der Antragsgegner der Firma B.. schriftlich den Auftrag „Schwammüberprüfung“ (Anlage AG 6, Bl. 94 d. A.). Diese begann die Untersuchungen am 22.12.1997 und teilte mit Schreiben vom 20.01.1998 mit, unter Zugrundelegung der vorgenommenen Untersuchungen seien keine Merkmale erkannt worden, die auf einen Befall durch „echter Hausschwamm“ schließen ließen (Anlage ASt 10, Bl. 29 d. A.). Dabei wies die Firma B.. darauf hin, dass eine solche Untersuchung außerordentlich schwierig und aufwändig sei und aufgrund einer bloßen Inaugenscheinnahme nicht sicher beurteilt werden könne, ob ein Schwammbefall gegeben sei.

Im Zuge von Sanierungsarbeiten an der rückwärtigen Fassade wurde die Gebäudekonstruktion teilweise geöffnet. Die (neue) Verwaltung beauftragte im September 2000 den Dipl.-Biologen E... mit der Begutachtung freigelegter Schadensstellen. Dieser stellte den Befall von „echtem Hausschwamm“ fest. Mit Schreiben vom 05.06.2004 an die Antragstellerin führte er aus, dass es tatsächlich Gutachter gebe, die eine oberflächliche Betrachtung für ausreichend hielten. Tatsächlich seien aber endoskopische Untersuchungen notwendig. Wären solche ausgeführt worden, hätte der Schwammbefall schon vor dem 12.01.1998 (dem Ende des Versicherungsschutzes) festgestellt werden können.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, der Antragsgegner hafte für die Kosten der seit 2001 durchgeführten Schwammsanierung, weil er es während seiner Verwalterzeit versäumt habe, die Eigentümergemeinschaft frühzeitig über den schon 1995 aufgetretenen Schwammbefall in der Wohnung „Sch..“ zu informieren, so dass die Gemeinschaft keine geeigneten Maßnahmen habe ergreifen können, solange der Versicherungsschutz noch bestanden habe. Die Beauftragung der Firma B.. sei zur Erfüllung des Beschlusses vom 17.12.1997 ungeeignet, weil es sich bei ihr um ein bloßes Handwerksunternehmen gehandelt habe. Bei ordnungsgemäßer und fachgerechter Untersuchung wären die weitergehenden Schäden noch vor Auslaufen des Versicherungsschutzes zum 12.01.1998 feststellbar gewesen und hätten sodann auf Kosten der Versicherung behoben werden können.

Die Antragstellerin meint, Versicherungsschutz habe auch bezüglich solcher Schäden bestanden, die vor Eintritt des Versicherungsschutzes angelegt gewesen seien.

Die Antragstellerin hat beantragt,

1. den Antragsgegner zu verpflichten, an sie 47.423,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf 33.193,25 € seit dem 20.05.2003 und auf 14.230,33 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

 2. festzustellen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, der Antragstellerin Sanierungskosten zu erstatten, die in der Vergangenheit im und am Gebäude F...# in 22081 Hamburg entstanden sind und künftig noch entstehen werden, diese auf bei der Provinzial ehemals versicherten Risiken beruhen und wegen verspäteter Schadensmeldung nicht von der Provinzial getragen werden.

Der Antragsgegner hat beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Er hat vorgetragen, die Eigentümergemeinschaft über den Verwalter L... über die von den Architekten M..,D.. und S.. im Jahre 1995 festgestellten Schäden in der Wohnung „Sch..“ informiert zu haben. Die Beauftragung der Firma B.. in Erfüllung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 sei nicht zu beanstanden. Er bestreitet, dass die seit September 2000 festgestellten Schwammschäden auch schon Ende 1997 existierten oder jedenfalls feststellbar gewesen wären sowie die Kosten der Schwammsanierung nach Grund und Höhe.

Der Antragsgegner hat vorgetragen, die Schwammversicherung hätte auch bei einer Schadensmeldung vor Ablauf des Versicherungsschutzes am 12.01.1998 nicht gezahlt, denn nach den vom Zeugen E... getroffenen Feststellungen stamme der Schwamm aus der Zeit vor 1985 und die Versicherung sei erst am 07.12.1988 abgeschlossen worden. Die Angaben des vormaligen Verwalters, des Vaters des Antragsgegners zu bereits getroffenen Feststellungen über Schwammbefall im Versicherungsantrag vom 23.11.1988 seien falsch gewesen. Wäre der vorhanden gewesene Befall bekannt gemacht worden, hätte die Versicherung den Vertrag nicht geschlossen.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen L..., Sch.. und E.... Auf die Sitzungsprotokolle vom 16.01.2006 (Bl. 288 ff. d. A.) und 13.11.2006 (Bl. 402 d. A.) wird Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Anträge der Antragstellerin abgewiesen. Zwar habe die Beweisaufnahme ergeben, dass der Antragsgegner es versäumt habe, die Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 vom Schwammbefall der Wohnung „Sch..“ durch Vorlage des Berichts der Architekten M..,D.. und S.. zu informieren. Es sei jedoch nach dem Verhalten der Wohnungseigentümer bei Schwammerscheinungen in der Vergangenheit nicht erwiesen, dass die Vorlage dieses Berichts die Wohnungseigentümer zur Vornahme von Schwammsanierungen veranlasst hätte. Jedenfalls hätte eine eventuelle Beauftragung einer Begutachtung zum damaligen Zeitpunkt zu keinen anderen Feststellungen geführt, als den Ende 1997 und 1998 von der Firma B.. gefundenen Ergebnissen. Die Vergabe des am 17.12.1997 beschlossenen Untersuchungsauftrages an die Firma B.. habe nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Der Beschluss habe keine Vorgaben zur Person des Gutachters enthalten und die von ihm beauftragte Firma B.. sei – -gerichtsbekannt- renommiert. Sie sei schon zuvor vom Versicherungssachverständigen G.. vorgeschlagen gewesen. In der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit hätte auch ein anderer Sachverständiger keine weitergehenden Erkenntnisse gewinnen können. Eventuelle Unzulänglichkeiten der Begutachtung seien dem Antragsgegner nicht nach § 278 BGB zurechenbar.

Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 10.01.2008 zugestellten Beschluss des Amtsgerichts am 22.01.2008 sofortige Beschwerde eingelegt.

Sie trägt vor, in der Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 habe der Antragsgegner es nicht nur versäumt, den Bericht der Architekten M..,D.. und S.. vom 29.06.1995 zur Wohnung „Sch..“ vorzulegen, sondern auch, auf die Einhaltung der dort ausgesprochenen Empfehlung einer erforderlichen Prüfung durch Fachleute hinzuwirken. Auf eine Kenntnis der Wohnungseigentümer vom Schwammbefall habe der Antragsgegner nicht vertrauen dürfen, denn eine solche habe es nicht gegeben. Das Amtsgericht habe das Alternativverhalten der Wohnungseigentümer nach der Versammlung vom 29.01.1996 falsch vermutet: Diese hätten ebenso wie später am 17.12.1997 den Beschluss gefasst, das Haus untersuchen zu lassen und damit die Grundlage für eine Schadensregulierung durch die Provinzial Versicherung geschaffen. Da bereits in der Vergangenheit Schwamm an verschiedenen Stellen des Hauses aufgetreten sei, hätten sie die Untersuchung des gesamten Hauses in Auftrag gegeben. Die Architekten M..,D.. und S.. wären angesprochen worden und es hätte ohne Zeitdruck eine geeignete Untersuchung veranlasst werden können.

Der Antragsgegner hätte die Wohnungseigentümer bereits im Oktober 1997 über einen erneuten Schwammbefall informieren müssen. Diese hätten dann bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Versicherung initiativ werden können. Der Antragsgegner hätte schon vor der Kündigung der Versicherung durch diese am 11.12.1997 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen müssen. Wenigstens der Beirat hätte sofort informiert werden müssen. Die Information in der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 sei verspätet gewesen. Die Beauftragung des Handwerksunternehmens B.. sei unzureichend gewesen, weil es sich bei diesem um keinen Gutachter gehandelt habe. Angesichts der konkreten Gefahrensituation habe eine Kontrollpflicht des Antragsgegners bestanden. Die Firma B.. lediglich mit der Kontrolle der Wohnungen auf Schwamm zu beauftragen, habe nicht dem Beschluss vom 17.12.1997 entsprochen. Die Firma B.. habe dem Antragsgegner mitgeteilt, dass die lediglich augenscheinlich durchgeführte Untersuchung keine Erkenntnisse über tatsächliche Schäden zulasse. Nach den Aussagen des Zeugen E... hätte eine ordnungsgemäße Untersuchung binnen drei Tagen durchgeführt werden können.

Hätte der Antragsgegner die Eigentümerversammlung bereits 1996 von den Feststellungen der Architekten M..,D.. und S.. über Schwammbefall in der Wohnung „Sch..“ informiert, hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft das gesamte Gebäude untersuchen lassen und danach die Versicherung informiert. Es hätte für die Schadensmeldung bei der Versicherung ausgereicht, den Schwammverdacht an einer bestimmten Stelle des Hauses zu melden. Der Umfang des gesamten Schadens wäre zur Fristwahrung nicht erforderlich gewesen.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts Hamburg St.-Georg vom 04.01.2008 abzuändern und

1. den Antragsgegner zu verpflichten, an sie 47.423,58 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf 33.193,25 € seit dem 20.05.2003 und auf 14.230,33 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

 2. festzustellen, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, ihr Sanierungskosten zu erstatten, die in der Vergangenheit im und am Gebäude F...# in 22081 Hamburg entstanden sind und künftig noch entstehen werden, soweit diese auf bei der Provinzial ehemals versicherten Risiken beruhen und wegen verspäteter Schadensmeldung nicht von der Provinzial getragen werden.

Der Antragsgegner beantragt,

die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.

Der Antragsgegner verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung. Insbesondere die Beauftragung der Firma B.. sei ihm nicht vorzuwerfen. Der Beschluss vom 17.12.1997 enthalte insoweit keine Vorgaben. Die Wohnungseigentümer seien mit der von der Firma B.. ausgeführten Sanierung der Wohnung Sch.. „zufrieden“ gewesen. Der Zeuge E... sei erst drei Jahre später beauftragt worden und bis dahin sei von einer systematischen Schwammsanierung abgesehen worden. Aus dem von der Antragstellerin eingeholten Gutachten des Architekten F.. vom 12.10.1995 habe diese von den starken Durchfeuchtungen von Dach und Keller gewusst. Eine Sanierung sei aber erst nach 2000 erfolgt. Dies habe den Schwammbefall begünstigt, wofür er, der Antragsgegner, nicht einzutreten habe.

Im Beschwerderechtszug hat der Antragsgegner seinen Vortrag, der darauf hinausläuft, dass es sein Vater als damaliger Verwalter unterlassen habe, in dem am 23.11.1988 gestellten Antrag auf Abschluss des Versicherungsvertrages auf den schon damals bestehenden Hausschwamm hinzuweisen, nicht länger aufrecht erhalten. Der Antragsgegner behauptet aber weiterhin, die Schwammversicherung hätte eine Schadensmeldung im Jahre 1996 zum Anlass einer Kündigung des Versicherungsvertrages genommen, weil diese sich seit 1995 aus dem Geschäftsbereich der Schwamm- und Hausbockversicherung zurückgezogen habe (Schreiben der Versicherung vom 11.02.2004, Anlage AG 8, Bl. 103 d. A.).

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat gem. Beschluss vom 07.11.2008 (Bl. 550 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen B... Zum Ergebnis der insoweit durch den Berichterstatter als beauftragten Richter durchgeführten Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17.12.2008 (Bl. 559 d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben gem. Beschluss v. 20.02.2009 (Bl. 569 d. A.) durch Vernehmung des Zeugen Sch.. durch den Berichterstatter als beauftragten Richter. Zum Ergebnis der diesbezüglichen Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 22.04.2009 (Bl. 583 d. A.). Das Gericht hat schließlich weiter Beweis erhoben gem. Beschluss v. 26.08.2009 (Bl. 593 d. A.) durch Vernehmung der Zeugin S... Zum Ergebnis dieser Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Berichterstatters als beauftragten Richter vom 18.11.2009 (Bl. 620 d. A.) Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig und – dem Grunde nach – begründet.

1. Die Kammer entscheidet über den nach Grund und Höhe streitigen Anspruch in entsprechender Anwendung von § 304 ZPO zunächst dem Grunde nach (vgl. Weitnauer-Mansel, 9. Aufl., § 44 WEG a. F., Rz. 9). Nach entsprechender Erörterung mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vom 29.10.2008 soll zunächst eine rechtskräftige Entscheidung über den Grund des Anspruchs herbeigeführt werden, bevor dessen Höhe ggf. einer aufwändigen und kostenträchtigen Prüfung unterzogen wird.

2. Die Kammer folgt der Entscheidung des Amtsgerichts, soweit es in der Beauftragung B.. zur Erfüllung des in der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 gefassten Beschlusses keinen Pflichtenverstoß erkannt hat (a). Pflichtwidrig allerdings war es, der Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 die Begutachtung der Architekten M..,D.. und S.. über die Wohnung (Sch..) vom 29.08.1995 nicht bekannt zu machen; aufgrund der im Beschwerdeverfahren weiter durchgeführten Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass dieser Pflichtenverstoß für einen Schaden kausal geworden ist, denn die Eigentümer hätten diesen Bericht zum Anlass einer eingehenderen Untersuchung des Hauses genommen, bei welcher Schwammbefall hätte festgestellt werden können, dessen Beseitigung dann die damals noch bestehende Versicherung bezahlt hätte (b). Zwar hat der Antragsgegner bewiesen, dass die Versicherung in diesem Fall schon 1996 die Schadensmeldung zum Anlass einer Kündigung des Versicherungsvertrages genommen hätte, jedoch wäre bis dahin eine gründlichere Untersuchung möglich gewesen, als in der Zeit vom 17.12.1997 bis zum 12.01.1998 (c).

a) Es ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu sorgen. Verpflichtung des Verwalters ist es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer herbeizuführen (OLG Düsseldorf, 3 Wx 61/97 v. 30.07.1997; BayObLG, 2 ZBR 122/00 vom 01.02.2001; OLG München, 34 Wx 156/05 vom 15.05.2006; OLG Karlsruhe 11 Wx 15/99 vom 14.01.2000). Die Entscheidung über die Art, den Umfang und die Finanzierung sowie den Zeitpunkt der durchzuführenden Maßnahmen fällt allein in die Kompetenz der Wohnungseigentümer (OLG Düsseldorf, a. a. O.). Verletzt der Verwalter seine Prüfungs-, Kontroll-, Überwachungs- und Hinweispflichten, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. einzelnen Wohnungseigentümern für den dadurch eingetretenen Schaden aus Verletzung des Geschäftsbesorgungsvertrages (§§ 675, 280 BGB). Maßstab für das Verschulden des Verwalters ist die Sorgfalt, die ein gewissenhafter Verwalter unter den Umständen der konkreten Verhältnisse anzuwenden hätte. Die Darlegungslast für die Pflichtverletzung und deren Kausalität für einen eingetretenen Schaden tragen grundsätzlich die Wohnungseigentümer.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin handelte der Antragsgegner nicht pflichtwidrig, indem er vor dem 01.12.1997, dem Tag seiner Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung vom 17.12.1997, keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen hatte. Der Bericht der Firma Sp.. vom 20.10.1997 gab zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung keinen hinreichenden Anlass. Die Firma Sp.. hatte in jenem Schreiben die Empfehlung ausgesprochen „zu einer Schwammbekämpfung und zu Holzschutzarbeiten wird geraten“. Diese Mitteilung war nicht so alarmierend, dass die sofortige Einberufung einer Eigentümerversammlung oder eine Rücksprache mit dem Beirat erforderlich gewesen wäre, da eine ordentliche Eigentümerversammlung in absehbarer Zeit bevorstand. Die besondere Eilbedürftigkeit ist erst durch den Ausspruch der Kündigung des Versicherungsvertrages durch die Versicherung entstanden, die jedoch erst später, mit Schreiben vom 11.12.1997, erfolgt ist. Nach Eingang dieser Kündigung war die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ebenfalls nicht (mehr) geboten, weil der Antragsgegner bereits mit Schreiben vom 01.12.1997 zur Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 eingeladen hatte. Dass die Angelegenheit dort dann unter dem Tagesordnungspunkt 8 („Allgemeines“) behandelt worden ist, ist kein Pflichtenverstoß des Antragsgegners, sondern ersichtlich dem Umstand geschuldet, dass die Tagesordnung bereits vor der Kündigung des Versicherungsvertrages mit der Einladung zur Eigentümerversammlung feststand.

Die Beauftragung der Firma B.. ist nicht zu beanstanden. Zutreffend hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass in dem Beschluss der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Person desjenigen, der die Untersuchung vornehmen sollte, keine Vorgaben gemacht worden sind. Der Auftrag an den Antragsgegner, ein „Gutachten“ einzuholen, schließt die Beauftragung eines Handwerksbetriebes mit der Erstattung dieses Gutachtens nicht aus. Die Auswahl der Firma B.. lag vielmehr höchst nahe und erschien auch sehr sachgerecht zu sein, weil diese das Haus bereits aufgrund vorangegangener Sanierungsarbeiten kannte und die Sanierungsarbeiten nach Überprüfung durch den Sachverständigen der Versicherung G.. ordnungsgemäß ausgeführt hatte. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass der Antragsgegner sich der Angelegenheit sofort nach dem ihm in der Eigentümerversammlung vom 17.12.1997 erteilten Auftrag angenommen hat. Der Zeuge B.. hat anlässlich seiner Vernehmung vom 17.12.2008 die Kopie eines Schreibens vom 18.12.1997 (Bl. 557 d. A.) vorgelegt, in welchem er seine Leistungen angeboten hat. Auf der Grundlage dieses Angebots hat der Antragsgegner dann mit Schreiben vom 19.12.1997 (Anlage AG 6, Bl. 94 d. A.) den Auftrag erteilt, welchen die Firma B.. noch vor dem Weihnachtsfest 1997 in Angriff genommen hat. In seinem Schreiben vom 18.12.1997 hat der Zeuge B.. den Antragsgegner auf die Schwierigkeiten der Untersuchung eines bestehenden Gebäudes auf Befall von Schwamm und Pilzen hingewiesen und ausgeführt, dass mit einer Inaugenscheinnahme nur unzureichende Erkenntnisse zu gewinnen sind. Dem Antragsgegner ist indes nicht vorzuwerfen, im Hinblick hierauf nicht von einer Beauftragung der Firma B.. abgesehen zu haben und stattdessen eine andere Firma oder einen anderen Sachverständigen zu ermitteln, um sodann diesen zu beauftragen. Denn nach der Vernehmung des Zeugen B.. steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eingehendere Erkenntnisse nur zu gewinnen sind, wenn zerstörende Untersuchungen des Bauwerks vorgenommen werden oder eine endoskopische Untersuchung angestellt wird. Beides ist jedoch in einem bewohnten Gebäude nicht von heute auf morgen umzusetzen. Es leuchtet unmittelbar ein, dass hierfür Absprachen mit den Bewohnern erforderlich sind, welche, zumal in zeitlichem Zusammenhang mit dem Weihnachtsfest und der Jahreswende, nicht kurzfristig zu erreichen sind. Dies gilt namentlich dann, wenn Wohnungen, wie im Fall der Wohnung „Sch..“, von Mietern bewohnt werden, bei denen ein ebenso dringendes Interesse wie bei selbst nutzenden Eigentümern nicht ohne Weiteres vorausgesetzt werden kann. Der Zeuge B.. hat plausibel und nachvollziehbar geschildert, dass auch endoskopische Untersuchungen nur dann zu weitergehenden Erkenntnissen führen, wenn sie von Untersuchungspunkten ausgehen, bei denen Hausschwamm anzunehmen ist. Ob es hierzu tatsächlich einer Zahl von 4.000 Bohrungen bedurft hätte, kann dahinstehen. Jedenfalls kann nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht davon ausgegangen werden, dass die Firma B.. die nötige Zahl endoskopischer Untersuchungen binnen weniger Tage hätte ausführen können, wie dies der Zeuge E... bei seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht für möglich gehalten hat. Die Bedingungen, unter denen der Zeuge E... Untersuchungen anstellen konnte, sind nicht mit denjenigen zu vergleichen unter denen die Firma B.. gearbeitet hat. Der Zeuge B.. hat zur Überzeugung des Gerichts bekundet, dass bei der von seiner Firma ausgeführten Untersuchung der Zeitfaktor im Vordergrund stand. In der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit waren weitergehende Untersuchungsmöglichkeiten nicht gegeben.

Selbst wenn die Firma B.. möglicherweise unzureichend gearbeitet hätte, wäre ein eventuelles Verschulden dem Antragsgegner nicht nach § 278 BGB zurechenbar. Der Antragsgegner schuldete nicht die Untersuchung selbst, sondern nur deren ordnungsgemäße Beauftragung (Bärmann-Merle, 10. Aufl., § 27 WEG, Rz. 273).

b) Ebenso wie das Amtsgericht legt die Kammer ihrer Entscheidung zugrunde, dass der Antragsgegner es unterlassen hat, die Eigentümergemeinschaft über das Ergebnis der Besichtigung der Wohnung „Sch..“ vom 29.08.1995 durch die Architekten M..,D.. und S.. zu informieren. Der Antragsgegner hat diesen Bericht weder der Eigentümerversammlung vorgelegt noch hat er ihn dem vom Gericht eingesetzten Verwalter L... überlassen, damit dieser ihn der Eigentümerversammlung bekannt gibt. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass insoweit keinerlei Übersendungsschreiben vorgelegt worden sind. Ebenso hat der vom Gericht eingesetzte Verwalter L... in seiner Einladung zwar die Stellungnahmen der Architekten Meyer und F.. erwähnt, nicht jedoch die Stellungnahme der Architekten M..,D.. und S.. zur Wohnung „Sch..“. Zudem haben die Zeugen L... und Sch.. bei ihrer Vernehmung vor dem Amtsgericht bekundet, dass in der Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 von Schwamm nicht die Rede gewesen sei. Der Zeuge L... hat insoweit nachvollziehbar bekundet, dass bei Erwähnung eines Schwammbefalls bei ihm die Alarmglocken geläutet hätten.

Zu den oben genannten Informations- und Hinweispflichten des Antragsgegners als Verwalter hätte es gehört, den Bericht der Architekten M..,D.. und S.. über die Wohnung „Sch..“ der Eigentümergemeinschaft zur Kenntnis zu bringen. Denn in diesem Bericht wird darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Größe des festgestellten Schadens sich durch die vorhandene kleine Öffnung in der Decke nicht feststellen lasse und eine Prüfung durch Fachleute erfolgen müsse, um einen eventuellen Schadensfortschritt eingrenzen zu können. Auf die Eilbedürftigkeit einer solchen Untersuchung wurde hingewiesen. Dies hätte der Antragsgegner den Wohnungseigentümern mitteilen müssen, um eine Grundlage für deren Entscheidung über die Sanierung eines Schwammschadens treffen zu können.

Anders als das Amtsgericht geht die Kammer aber davon aus, dass die Unterlassung eines Hinweises auf den Bericht über die Wohnung „Sch..“ für den Schaden der Antragstellerin kausal geworden ist. Eine Unterlassung ist nur dann für einen Erfolg kausal, wenn pflichtgemäßes Handeln den Schaden mit Sicherheit verhindert hätte. Die bloße Möglichkeit oder eine gewisse Wahrscheinlichkeit hierfür genügt nicht (BGHZ 34, 206; 61, 118; NJW 84, 432; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2000, 614). In der Vergangenheit ist Schwammbefall in einzelnen Wohnungen des Hauses zwar nur im Bereich des jeweiligen Befalls saniert worden, ohne dass dieses Anlass gegeben hätte, das gesamte Haus untersuchen zu lassen. Die Kammer zieht hieraus jedoch nicht den Schluss, dass auch nach dem Bericht der Architekten M..,D.. und S.. über die Wohnung „Sch..“ so verfahren worden wäre. Denn in der Vergangenheit gehörten viele der Wohnungen im Haus Angehörigen des Antragsgegners, deren Interesse an einer Sanierung möglicherweise nicht ähnlich ausgeprägt war wie das der gegenwärtigen Eigentümer. So ist die Mutter des Antragsgegners als Eigentümerin mehrerer Wohnungen wegen Verletzung ihrer Hinweis- und Aufklärungspflichten über Schwammbefall im Zuge verschiedener Wohnungsverkäufe verschiedentlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen und zur Zahlung verurteilt worden.

Aus der Vernehmung des Zeugen Sch.. folgt vielmehr die Überzeugung der Kammer, dass die Eigentümergemeinschaft in Kenntnis des Berichtes der Architekten M..,D.. und S.. über die Wohnung „Sch..“ schon damals die Untersuchung durch einen Gutachter in Auftrag gegeben hätte. Der Zeuge Sch.. hat bekundet, dass für ihn persönlich die Kosten einer solchen Untersuchung wichtig gewesen wären, es jedoch in der Eigentümergemeinschaft eine größere Fraktion gegeben habe, die für eine gründliche Überprüfung gewesen war. Für ihn selbst sei die Schwammversicherung wichtig gewesen, so dass bezüglich des Schwamms Geld eigentlich keine Rolle gespielt habe. In jedem Fall wäre auch der Zeuge Sch.. für eine gründliche Untersuchung gewesen, wenn die Versicherung dann gekündigt hätte. Da nach der Aussage der Zeugin S.. bewiesen ist, dass die Versicherung jede sich bietende Möglichkeit zur Kündigung des Versicherungsvertrages genutzt hätte (dazu nachfolgend unter Buchst. c) muss als bewiesen gelten, dass der Zeuge Sch.. für eine Untersuchung gewesen wäre. Angesichts einer größeren Fraktion für gründliche Untersuchungen und der bewiesenen Bereitschaft des sich selbst als „kostensensibel“ bezeichnenden Zeugen Sch.., der unter den gegebenen Umständen ebenfalls für die Beauftragung eines Gutachters votiert hätte, muss davon ausgegangen werden, dass es am 19.01.1996 eine Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft für eine gründlichere Untersuchung gegeben hätte.

Zwar hätte die Meldung eines Schwammschadens im Februar 1996 ebenfalls zur Kündigung des Versicherungsvertrages geführt. Nach dem Zeitablauf der später tatsächlich erfolgten Kündigung vom 11.12.1997 aufgrund eines am 24.10.1997 gemeldeten Schadens (Anlagen ASt 8 und ASt 7, Bl. 24 und 25 d. A.), welche nach Ablauf eines Monats nach Zugang des Kündigungsschreibens Wirksamkeit erlangt hat, kann davon ausgegangen werden, dass bis zur Wirksamkeit der Kündigung nach Maßgabe von § 16 der Versicherungsbedingungen („nach dem Eintritt eines Versicherungsfalles können Versicherer und Versicherungsnehmer den Versicherungsvertrag kündigen. Die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Sie muss spätestens einen Monat nach dem Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung zugehen. Die Kündigung wird einen Monat nach ihrem Zugang wirksam…“) ein Zeitraum von knapp drei Monaten liegt. In dieser Zeit hätten weitergehende Feststellungen über den Schwammbefall des Hauses getroffen werden können, als dies dem Zeugen B.. in der Kürze der ihm zur Verfügung stehenden Zeit möglich gewesen ist.

c) Die Zeugin S.. hat bekundet, es sei eine grundsätzliche Entscheidung der Schwammversicherung gewesen, seit dem Jahr 1995 jede sich bietende Gelegenheit zu nutzen, bestehende Versicherungsverträge zu kündigen, weil die Versicherungssparte „Schwamm- und Hausbockkäfer“ aufgegeben worden ist. Anlass für eine Kündigung wäre z. B. ein Schadensfall gewesen. Anfang 1996 hätte ein gemeldeter Schaden deshalb dazu geführt, dass die Kündigung des Versicherungsvertrages von der Versicherung mit Monatsfrist ausgesprochen worden wäre.

Damit ist davon auszugehen, dass die Schwammversicherung die Sanierung desjenigen Schwammbefalls bezahlt hätte, der bei einer Schadensmeldung nach Durchführung einer gründlichen Untersuchung im Anschluss an die Eigentümerversammlung vom 29.01.1996 innerhalb einer Frist von knapp drei Monaten hätte festgestellt werden können. Hiervon nicht umfasst wären allerdings Sanierungskosten eines erneut von der Verwaltung Peters & Burkhart festgestellten Schwammbefalls, der gem. deren Schreiben vom 26.10.2004 (Anlage ASt 15, Bl. 39 d. A.) im Rahmen der Arbeiten am Dach erneut festgestellt worden ist. Dabei handelt es sich entweder um einen neuen Schwammbefall oder um einen solchen, den der Zeuge E... nicht festgestellt hat. Welcher Schwammbefall 1996 vorhanden war und mit welchem dieser zu beseitigen gewesen wäre, bedarf auf der Grundlage der hier getroffenen Entscheidung weiterer Aufklärung. Diese soll ggf. wegen des damit verbundenen großen Aufwandes ggf. erst dann erfolgen, wenn die Schadensersatzverpflichtung des Antragsgegners dem Grunde nach rechtskräftig feststeht.